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內容來自sina新聞

以 穩定發展為主基調 中國樓市難出現V型反轉



??房地產市場經歷瞭2014年的跌宕起伏,2015年又將如何運行,是業內關註的焦點。筆者認為,總體而言,樓市依然扮演經濟穩定器的角色,市場將維持穩定運行狀態,銷售情況至少不會差於去年。

??最近一個多月,從李克強總理到主要部委負責人罕見地對房地產密集發聲,以“穩定發展”為主基調。尤其是李克強總理在冬季達沃斯論壇上指出,“中國房地產市場的剛性需求是長期的,並將帶動國內相關行業和產品供給,房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。”這一表態釋放出維穩房地產市場的信號。

??預計今年政策方面不會有緊縮性政策出臺,除宏觀層面的動向支持房地產市場穩定外,各類細化的政策有望進一步出臺。一線城市的限購政策有希望在廣深兩地實現部分突破,而貨幣政策名義上是穩健,實質上是適度放松,銀行購房貸款對首套自住和首套改善房的支持力度也將繼續加大。自貿區政策給予金融機構境外融資的便利,國內通脹率下降也有進一步降息的可能,這都決定瞭銀行融資成本的下降,進而帶來住房貸款利率下降或者出現更大幅度的利率折扣,終端消費者的貸款成本下降,將利好房地產消費。可以說,信貸環境的好轉直接決定房地產市場的好轉,而限貸的放松對房地產的意義和作用大於限購。

??決定市場運行的好壞,除瞭政策,當然是需求。需求來源於新增需求和存量改善需求。據統計,就全國而言,至少在2020年前,城鎮化率將從2013年的53.7%提升到2020年的60%左右,即每年1%左右的速度推進。雖然中國房地產市場的黃金時代已經結束,房產逐漸開始回歸居住屬性,其投資屬性、回報率也和十年前相比發生瞭翻天覆地的變化。但是未來3-5年內,自住和投資需求在總量上並不會出現斷崖式下跌,需求才是房地產市場能夠持續穩定增長的核心動力。

??2015年樓市將維持平穩的趨勢,但城市之間的分化會加劇,未來“一大一小”會成為主力。“一大”就是那些人口導入量較大的一線城市和部分二線城市,還是會繼續保持需求的熱度,“一小”則是新型城鎮化推動以及戶籍制度的改革,會對更多的三四線,甚至四五線城市,特別是為那些房地產還沒有啟動的,或者說剛剛開始啟動的城市帶來新一輪發展的契機。

??雖然行業迎來回暖轉機,但在不斷調整中,行業生態已發生改變,房地產超級大繁榮時代已經完結。剛需主力和改善性需求主力的勞動力人口依然在增長,但增幅下降,且人均住房面積已經達到33平方米,房地產的需求高峰已經過去。在整個市場已經處在供求相對平衡的狀態,甚至部分城市供過於求的情況下,房地產行業也迎來瞭新常態。

??在這樣的背景下,雖然房地產行業將再次走出調整期(以往三次調整分別是2005年、2008年和2011年),可以預見的是,2014年本輪調整的結束,將不會再現2008、2011年調整之後價量齊飛的局面,房地產市場實現V型反轉的可能微乎其微。

??開發企業面對房地產發展的“新常態”,也要做出戰略層面雲林水林土地貸款的變革。萬科、綠城等都在進行輕資產運作的嘗試,這意味著開發商從此前靠機遇、關系、資金等要素獲利,轉為向靠行業經驗、模式創新、服務輸出、物業經營等要素發展。

??在政策層面,應避免因經濟結構轉型出現陣痛而被迫再走投資拉動經濟的老路。應讓房地產回歸常規行業地位,做基礎產業,讓市場機制發揮主導作用,既能滿足城鎮化進程中轉移人口的剛性住房需求,又能避免市場過度炒作造成的畸形發展,並實現房價的基本穩定,這應是未來幾年樓市政策的核心目標。



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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-14/09365972176275757123479.shtml

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